Gondolkodsz egy pattayai lakáson, de sok a kérdőjel? Teljesen érthető: más ország, más szabályok, más nyelv. Ezen az oldalon összeszedtük azokat a kérdéseket, amelyeket magyar ügyfeleink a leggyakrabban feltesznek nekünk, és rövid, gyakorlatias válaszokat adunk rájuk.
Nemzetközi csapatunkban magyar, thai és külföldi kollégák dolgoznak, és van házon belüli ügyvédünk is, aki a vásárlás papírjait átnézi. A dokumentumellenőrzésért nem kérünk külön díjat. Ha a válaszod nincs itt, írj nekünk nyugodtan.
3 perc alatt átfutható · utolsó frissítés: 2026. október
Tartalom
Tulajdonjog
Költségek és adók
Pénzutalás és FET
A vásárlás menete (6 lépéses idővonallal)
Bérbeadás
Vízum és élet Pattayán
Rólunk / szolgáltatás
Kisszótár · Hasznos hivatalos linkek
1. Vehetek lakást külföldiként a saját nevemre?
Igen. Társasházi lakást (condo) külföldi magánszemély is vehet teljes (freehold) tulajdonjoggal. Két feltétel van: az épületben legyen még hely a külföldi kvótában, és a vételárat külföldről, külföldi devizában utald be. (Condominium Act 19. bis és 19. ter §; thailand.go.th)
2. Mi az a 49%-os kvóta, és honnan tudom, van-e még hely?
Egy épületben a lakások összterületének legfeljebb 49%-a lehet külföldi tulajdonban. Foglaló fizetése előtt írásban kikérjük a társasház kezelőjétől (juristic person), hogy van-e még hely a külföldi kvótában. Ha betelt, a lakás nem kerülhet a nevedre freeholdként.
3. Vehetek házat vagy telket?
Földet külföldi magánszemély főszabály szerint nem birtokolhat. Házat általában úgy lehet, hogy az épület a tiéd, a telket pedig bejegyzett hosszú távú bérletbe (leasehold) veszed. Thai cégen keresztüli, névleges (stróman) thai tulajdonosokkal felépített vásárlást nem javaslunk: a Földhivatal ezek ellen kifejezetten szigorúan fellép. (Money & Banking)
4. Mi az a leasehold?
A Földhivatalban bejegyzett bérleti jog, legfeljebb 30 évre (Polgári és Kereskedelmi Törvénykönyv, 540. §). A „30+30+30” megújítás csak szerződéses ígéret, csak az első 30 év bejegyzett és biztosított. (thaipedia.asia)
5. Milyen papír igazolja, hogy a lakás az enyém?
A társasházi egység tulajdoni lapja (Or Chor 2), rajta a neveddel. A Chanote a telek tulajdoni lapja, vagyis az épület alatti földre vonatkozik, nem a te lakásodra.
6. Örökölhető a lakás?
Igen, a condo freehold tulajdona nem jár le, és örökölhető. Ha az örökös külföldi, rá is vonatkozhatnak a kvóta- és devizaszabályok.
7. Milyen költségek vannak az átírásnál?
Négy tétel van, mindet a Földhivatalban fizetik az átírás napján. Ki mit fizet, azt az adásvételi szerződés rögzíti. Ha a szerződés erről hallgat, a törvény szerint a felek egyenlő arányban viselik a költségeket.
Átírási illeték – 2%
Alap: hivatalos becsült érték. Fizeti: megállapodás szerint, gyakran 50/50. Forrás: DOL, thailand.go.th
Különleges üzleti adó (SBT) – 3,3%
Alap: a becsült érték és a vételár közül a magasabb. Fizeti: az eladó; ha 5 éven belül ad el, vagy ha cég az eladó. Forrás: ThaiLawOnline
Illetékbélyeg (stamp duty) – 0,5%
Alap: ugyanaz. Fizeti: az eladó, csak ha nincs SBT (a kettőt sosem fizetik együtt).
Forrásadó – 1% (cég eladónál)
Magánszemélynél sávos. Alap: becsült érték. Fizeti: az eladó.
Kedvezményes illeték – 0,01%
2027.06.30-ig, alap: max. 7 M THB. Csak thai magánszemély vevőnek, külföldire nem vonatkozik. Forrás: ThaiLawOnline
Plusz költségek: közös költség és felújítási alap (sinking fund) az új lakásoknál, illetve a közműbekötés. Ezek összege épületenként eltér, konkrét lakásnál pontos számot adunk.
8. Mennyi a közös költség?
Négyzetméter-alapú havi vagy éves díj, épületenként eltérő. Vásárlás előtt írásban megadjuk az adott épület aktuális díját.
9. Mi az a sinking fund?
Egyszeri befizetés a társasház felújítási alapjába, jellemzően új lakás átvételekor. Az összegét a fejlesztő vagy a társasház határozza meg.
10. Van éves ingatlanadó?
Igen, 2020 óta a Land and Building Tax. Az összege a hivatalos értéktől és a használattól függ, lakáscélú condónál általában alacsony.
11. Kell adóznom Magyarországon?
Ez a saját adóhelyzetedtől függ. Erről magyar adótanácsadót kérdezz, mi ebben nem adunk tanácsot.
12. Hogyan utaljam a vételárat?
A pénzt külföldről, külföldi devizában (pl. EUR) küldd, és a thai bank váltsa át bahtra. Ha már külföldön bahtra váltod, nem felel meg a szabálynak. A küldő és a vevő ugyanaz a személy legyen. A közleményben szerepeljen: „purchase of condominium unit”, a projekt neve és a lakás száma. (ThaiLawOnline – FET)
13. Mi az a FET, és mikor kapom?
A Foreign Exchange Transaction Form a thai bank igazolása a devizaátváltásról. 50 000 USD-nek megfelelő összeg felett a bank adja ki. Kisebb összegnél credit advice-t és igazoló levelet kérhetsz helyette. A Földhivatal ezek nélkül nem írja a nevedre a lakást.
14. Kaphatok hitelt?
Külföldiként thai banktól ritkán és szigorú feltételekkel. Gyakoribb a saját forrás, vagy új (off-plan) lakásnál a fejlesztő részletfizetése.
15. Kell thai bankszámla?
A vásárláshoz nem feltétlenül kell. Számlát nyitni lehet, de a bankok gyakorlata eltér: turistaként nehezebb.
16. Ott kell lennem személyesen?
Nem feltétlenül. Hitelesített meghatalmazással távolról is lebonyolítható az átírás.
17. Mennyi ideig tart?
Kész lakásnál a foglalótól az átírásig jellemzően néhány hét, ezt főleg az utalás és a dokumentumok határozzák meg. Off-plan lakásnál az épület elkészültéig tart.
18. Biztonságos?
A condóvásárlás külföldieknek legális és bejáratott folyamat. A kockázatot a tulajdoni lap, a terhek, a kvóta és a szerződés ellenőrzése csökkenti. Ezt házon belüli ügyvédünk végzi, külön díj nélkül.
19. Kiadhatom a lakásomat?
Igen, 30 napnál hosszabb időre. A rövidebb, napi vagy heti kiadás szállodai engedélyhez kötött (Hotel Act B.E. 2547), ez egész Thaiföldön így van, és sok társasház házirendje is tiltja.
20. Mennyi bérleti bevételre számíthatok?
Ez nagyon függ a lakástól, és nem garantált. Tájékoztatásul: egy független piaci összesítő a pattayai hirdetési árakból kb. 6% körüli bruttó hozamot számolt, de ez felső becslés, mert a meghirdetett bérleti díjat ritkán érik el egész évben. (ThaiZone Map, 2026. okt.) Konkrét lakásnál becslést adunk a környék hasonló lakásai alapján.
21. Mit gondoljak a „garantált hozamos” ajánlatokról?
Nézd meg, ki fizeti, meddig, és mi történik utána. Az ilyen szerződést házon belüli ügyvédünk átnézi.
22. Kell vízum a vásárláshoz?
Nem, a vásárláshoz nincs szükség külön vízumra.
23. Kapok vízumot, ha van lakásom?
Nem, a tulajdon önmagában nem ad tartózkodási jogot. Hosszabb tartózkodásra létezik például a nyugdíjas vízum (50 év felett), a Thailand Privilege, az LTR és a DTV. A feltételek változnak, mindig a hivatalos oldalon ellenőrizd.
24. Milyen környékek vannak?
Röviden: Wongamat/Naklua a csendesebb, prémium tengerpart; Central Pattaya a központ; Pratumnak a két öböl közötti domb; Jomtien a hosszú strand; Na Jomtien pedig nyugodtabb, újabb projektekkel. → Pattayai környékek vevőknek
25. Kik vagytok?
Magyar nyelvű pattayai ingatlaniroda vagyunk, a RE/MAX Capital Property partnereként. Nemzetközi a csapatunk: magyar, thai és külföldi kollégák dolgoznak benne.
26. Mennyibe kerül nektek a jogi ellenőrzés?
Semennyibe. Házon belüli ügyvédünk a vásárlás dokumentumait külön díj nélkül nézi át.
27. Segítetek a vásárlás után is?
Igen, az átadásnál, a közműveknél és a bérbeadás kérdéseiben is. A konkrét szolgáltatásokról kérdezz minket.
1. Igényfelmérés és válogatás: költségkeret, környék, cél (saját használat vagy bérbeadás). Online is megy.
2. Megtekintés: személyesen vagy videós bejárással.
3. Foglaló és ellenőrzés: írásos kvótaigazolás, tulajdoni lap és terhek, szerződéstervezet. Házon belüli ügyvédünk átnézi, külön díj nélkül.
4. Adásvételi szerződés aláírása: fizetési ütemezés és a költségek megosztása.
5. Utalás külföldről + FET: devizában, helyes közleménnyel.
6. Átírás a Földhivatalban: a költségek befizetése, majd az Or Chor 2 a te neveddel. Ezután jön az átadás, a közművek és a közös költség rendezése.
Or Chor 2 (อ.ช.2): a társasházi lakás tulajdoni lapja. Ez igazolja, hogy a lakás a tiéd.
Chanote (Nor Sor 4 Jor): a földterület legerősebb tulajdoni lapja. Condónál az épület alatti telekre vonatkozik.
Juristic person: a társasház kezelő jogi személye. Ő ad kvóta- és tartozásmentességi igazolást, és ő szedi a közös költséget.
Sinking fund: a társasház felújítási alapja, amelybe egyszer kell befizetni.
FET (Foreign Exchange Transaction Form): a thai bank igazolása arról, hogy a pénz devizában érkezett külföldről. Az átíráshoz kell.
Freehold / leasehold: teljes tulajdon, illetve legfeljebb 30 évre bejegyzett bérleti jog.
Földhivatal (Department of Lands), díjak: https://www.dol.go.th/en/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/
Külföldi tulajdon, condo-díjak (kormányzati portál): https://thailand.go.th/issue-focus-detail/010_014
Adóhivatal (Revenue Department): https://www.rd.go.th
Thai Nemzeti Bank: https://www.bot.or.th
LTR vízum (BOI): https://ltr.boi.go.th · Thailand Privilege: https://www.thaiprivilege.com
Írj nekünk, és magyarul válaszolunk, akár konkrét lakásról, akár csak az első lépésekről. A vásárlás papírjait házon belüli ügyvédünk külön díj nélkül átnézi.
WhatsApp: +66 98 721 5051
E-mail: info@thaiotthon.com
Facebook: facebook.com/thaiotthon
Tájékoztató jellegű, nem jogi vagy adótanácsadás. A jogszabályok változhatnak. Utolsó ellenőrzés: 2026. október 20.