Ingatlanvásárlás Pattayán – Magyarul, egyszerűen, biztonságosan!
Vehet külföldi ingatlant Thaiföldön? Condo, föld és bérlet – közérthetően
Ezt kérdezik tőlünk a leggyakrabban: „Magyarként vehetek lakást Pattayán?” A rövid válasz: condót igen, a saját nevedre, teljes tulajdonként, bizonyos feltételekkel. Földet külföldi magánszemély főszabály szerint nem birtokolhat. Házat jellemzően bejegyzett bérleti joggal lehet. Lássuk, mit mond pontosan a thai jog.
Utoljára ellenőrizve: 2026. október 22. Ez általános tájékoztatás, nem jogi tanácsadás.
Condo: teljes tulajdon a 49%-os kvótán belül
A társasházi törvény (Condominium Act B.E. 2522) 19. szakasza alapján külföldi magánszemély is lehet egy lakás (condo-egység) tulajdonosa. Az egyik feltétel, amelyen keresztül a legtöbb vevő jogosult: a vételárat külföldi devizában hozza be Thaiföldre, vagy külföldi lakosnak vezetett baht-számláról, illetve devizaszámláról fizeti. (Condominium Act, 19. szakasz – Siam Legal, Thai Országgyűlési Könyvtár)
A 49%-os kvóta
Egy társasházban a külföldiek együttesen a lakások összterületének legfeljebb 49%-át birtokolhatják. (Condominium Act, 19 bis – Siam Legal) Ha a kvóta betelt, a következő külföldi vevő nem jegyeztetheti be a tulajdonát, bármit mond is a fejlesztő. (Thai Law Online)
Mit kapsz?
A neved a lakás saját tulajdoni lapjára kerül (ez nem a telek Chanote-ja). A lakást eladhatod, bérbe adhatod, jelzálogot jegyeztethetsz rá, és végrendeletben hagyhatod. (Thai Law Online)
A pénz útja – ezen sok vásárlás elcsúszik
A Thai Law Online összefoglalója szerint a Földhivatal megerősítette, hogy egy hagyományos thai baht-számláról fizetett vételár nem felel meg. A gyakorlatban ezt jelenti (Thai Law Online):
A vételárat saját, külföldi számládról, a saját nevedben, devizában utald.
A közleményben szerepeljen, hogy condo-egység vásárlása, a projekt nevével és a lakás számával.
Utalás előtt kérdezd meg a fogadó thai banktól, milyen igazolást ad ki (FET form, jóváírási értesítő vagy beérkező utalási igazolás), és hogy azt a Földhivatal elfogadja-e.
Föld: külföldi magánszemélyként főszabály szerint nem
Külföldi magánszemély Thaiföldön általában nem szerezhet földtulajdont. A thai földtörvény (Land Code) csak szűk, törvényben meghatározott kivételeket enged. (Thai Országgyűlési Könyvtár, Jus Laws)
Mi a helyzet a „cégen keresztül” megoldásokkal?
Gyakran ajánlanak olyan konstrukciót, amelyben egy thai cég névleges (stróman) thai tulajdonosokkal veszi meg a földet. Ezt nem javasoljuk. A Money & Banking 2026. októberi beszámolója szerint a Földhivatal kifejezetten szigorúan lép fel az ilyen konstrukciók ellen. (Money & Banking)
Ház vagy villa: bejegyzett bérlet (leasehold)
Ha házat szeretnél, a leggyakoribb jogi megoldás a Földhivatalban bejegyzett hosszú távú bérlet.
Legfeljebb 30 év. A Polgári és Kereskedelmi Törvénykönyv 540. szakasza szerint ingatlan bérlete legfeljebb 30 évre szólhat, a hosszabb időtartamot a törvény 30 évre csökkenti. (Jus Laws)
3 év felett kötelező a bejegyzés. Az 538. szakasz szerint a 3 évnél hosszabb bérletet írásba kell foglalni és be kell jegyeztetni, különben csak 3 évig érvényesíthető. (Jus Laws)
A megújítás nem garantált. A bérlet a lejáratakor megújítható, legfeljebb újabb 30 évre (Thai Országgyűlési Könyvtár), de egy első napon aláírt „30+30+30” záradék nem 90 éves bérlet. A thai Legfelsőbb Bíróság a 4655/2566. számú döntésében egy ilyen előre rögzített megújítást a 540. szakasz kijátszásának minősített, és nem érvényesítette. (Thai Law Online)
A bejegyzett bérlet túléli az eladást. Ha a telket eladják, az új tulajdonos a bérlettel együtt kapja meg. (Thai Law Online)
Gyakorlati szabály: amit veszel, az az első 30 év. A további megújításra ne építs árat.
75%-os kvóta, 99 éves bérlet? Ma még csak javaslat
2026 októberében a thai kormány vizsgálja, hogy a külföldi condo-kvótát 49%-ról 75%-ra emelje, és a 30 éves jog helyett 99 éveset vezessen be. A Pattaya Mail szerint ezek nem léptek hatályba, és sem a kabinet, sem a parlament nem hagyta jóvá őket. (Pattaya Mail) Ha egy hirdetés erre építve kínál lakást, kezeld óvatosan.
Vízum vagy tartózkodás az ingatlan mellé?
Önmagában egy lakás megvétele nem jár automatikusan vízummal. A BOI LTR programjában viszont a tehetős magánszemélyek kategóriájában a thai ingatlanba fektetett összeg is beszámíthat a legalább 500 000 USD-s befektetési feltételbe, legalább 1 millió USD globális vagyon mellett. (BOI LTR)
Gyakori tévhitek
„A fejlesztő elintézi a kvótát.” A kvótát a társasház kezelője tartja nyilván, és a Földhivatal minden átírás előtt ellenőrzi. (Jus Laws) Ha betelt, nincs kiskapu.
„Mindegy, honnan jön a pénz.” Nem mindegy. A vételárnak legalább a lakás árának megfelelő összegben igazoltan külföldről kell érkeznie. (Thai Law Online)
„A 30+30+30 az 90 év.” Bíróság előtt csak az első, bejegyzett 30 év biztos.
„Ha betelt a kvóta, megveszem thai néven.” A névleges (stróman) konstrukciók ellen a Földhivatal szigorúan fellép.
Condo-vásárlás előtt – ellenőrző lista
Kvóta: kérj írásos igazolást a társasház kezelőjétől (juristic person), hogy van-e még hely a külföldi kvótában.
Tulajdoni lap: ki a tulajdonos, és milyen terhek vannak a lakáson?
Tartozásmentesség: a társasház igazolja, hogy nincs közösköltség-tartozás.
Szerződés: fizetési ütemezés, határidők, mi történik késés esetén.
Pénz útja: devizában, a saját nevedről, helyes közleménnyel, a bank igazolásával.
Off-plan projektnél: építési engedély, ütemezés, mi van, ha a fejlesztő késik.
Tipp tőlünk
Tipp tőlünk: A legtöbb probléma abból adódik, hogy valaki a kvóta, a tulajdoni lap vagy a pénz útjának ellenőrzése előtt fizet foglalót. Nálunk házon belüli ügyvédünk külön díj nélkül átnézi a szerződést és a tulajdoni lapot, mielőtt bármit fizetnél. Hozamot nem ígérünk, viszont megmutatjuk a valós számokat.
Gyakori kérdések
Vehet magyar állampolgár lakást Pattayán?
Igen. Condót a saját nevedre, teljes tulajdonként, ha a vételárat külföldről, devizában hozod be, és az épületben van még hely a 49%-os külföldi kvótában.
Vehetek házat telekkel együtt?
A telket külföldi magánszemélyként főszabály szerint nem. Jellemzően bejegyzett, legfeljebb 30 éves bérletet kötsz a telekre.
Biztonságos a 30+30+30 éves bérlet?
Csak az első, bejegyzett 30 év biztos. A Legfelsőbb Bíróság egy előre rögzített megújítást nem érvényesített.
Örökölhető a condo?
A Thai Law Online szerint végrendeletben hagyható. Ha az örökös külföldi, a részleteket egyeztesd ügyvéddel.
Emelik a kvótát 75%-ra?
2026 októberében ez még csak javaslat, nem hatályos szabály.
Kapcsolódó oldalak
Lakást vennél Pattayán? info@thaiotthon.com · WhatsApp: +66 98 721 5051 · facebook.com/thaiotthon
Online is végig tudunk vezetni
Még otthonról nézed a lakásokat? Videóhívásban is bejárunk veled egy lakást vagy egy környéket. Írj, és egyeztetünk időpontot.
WhatsApp: +66 98 721 5051 · E-mail: info@thaiotthon.com · facebook.com/thaiotthon